Доступ к качественному и комфортному жилью остаётся одной из ключевых задач государственной политики Узбекистана. В условиях глобальной нестабильности и сохраняющейся инфляции стоимость недвижимости в большинстве стран мира, включая Узбекистан, продолжает опережать рост доходов населения. На этом фоне особое значение приобретает развитие ипотечного кредитования и создание сбалансированного жилищного рынка.

В 2017–2024 годах коммерческими банками были выданы ипотечные кредиты более чем 478,2 тыс. гражданам на общую сумму более 84 трлн сумов для приобретения квартир на первичном и вторичном рынке, строительства (реконструкции) и ремонта индивидуального жилья. Остаток по этим кредитам к 1 января 2024 года составил 67,7 трлн сумов, увеличившись в 7 раз по сравнению с 2017 годом.

С целью стимулирования предложения в этот же период коммерческие банки выделили 19 трлн сумов кредитов подрядным организациям для финансирования строительства 5,7 тыс. многоквартирных домов, включающих 266 тыс. квартир.

Благодаря активизации как государственного, так и частного секторов на рынке жилья, соотношение остатка ипотечных кредитов к ВВП на 1 января текущего года составило 4,8%, что на 2,1 процентных пункта выше по сравнению с началом 2017 года.

Положительная тенденция также наблюдается в росте соотношения количества имеющегося жилья к числу домохозяйств: с 0,96 в 2020 году до 1,01 в 2024 году.

При этом ключевым фактором формирования реального спроса на жильё остаётся институт семьи. Согласно анализу, на начало года коэффициент обеспеченности жильём в расчёте на количество семей составляет 0,76, а оставшиеся 24% семей формируют устойчивый отложенный спрос на жильё в предстоящие годы.

С учётом естественного прироста населения, роста доходов и потребности в жилье, а также текущих темпов урбанизации, в среднесрочной перспективе ожидается, что совокупный спрос на жильё будет превышать предложение.

Эти выводы, в свою очередь, требуют увеличения объёмов инвестиций со стороны государства и частного сектора, обеспечения баланса между доходами населения и ценами на жильё, а также расширения масштабов и охвата ипотечных программ.

Ипотечный рынок: итоги 2024 года

Согласно Обзору ипотечного кредитования Центрального банка Республики Узбекистан, по итогам 2024 года объём выданных ипотечных кредитов составил 17,1 трлн сумов, что на 247 млрд сумов или на 1,5% превышает показатель 2023 года. При этом:

• 61% всех ипотечных кредитов направлены на приобретение жилья на первичном рынке;

• 35% профинансированы за счёт собственных средств коммерческих банков;

• 56% – за счёт централизованных ресурсов;

• 9% – в рамках механизмов АО «Узбекская компания по рефинансированию ипотеки» (УзИҚМК).

Рост доли кредитов, выданных из собственных средств банков, указывает на постепенное укрепление рыночных механизмов финансирования.

Общий остаток ипотечных кредитов к 1 января 2025 года достиг 67,7 трлн сумов, увеличившись за год на 16%. Их доля в общем кредитном портфеле банков составила 12,7%.

Изменения в структуре ипотечного кредитования

• Увеличилось количество кредитов с первоначальным взносом более 50% – до 15% от общего числа заёмщиков.

• Сроки кредитования смещаются в сторону более коротких горизонтов: доля кредитов сроком до 10 лет выросла до 17%.

• Значительная часть ипотечных кредитов (около 24%) предоставляется гражданам с субсидиями от государства. Общий объём таких кредитов в 2024 году составил 4,1 трлн сумов.

Механизмы сдерживания роста цен на жильё

На фоне активного жилищного строительства темпы роста цен на жильё начали замедляться. Если в 2023 году стоимость недвижимости на первичном рынке выросла на 39,6%, то в 2024 году – лишь на 11,4%. На вторичном рынке рост составил 6,3% (против 35,1% в 2023 году). Среди факторов стабилизации цен:

• Рост объёма строительства (234 трлн сумов инвестиций в 2024 году);

• Передача в эксплуатацию 100,3 тыс. квартир (на 29% больше, чем в 2023 году);

• Повышение обеспеченности жильём – 18,9 м² на человека (против 15,7 м² в 2017 году);

• Рост доходов населения: среднемесячная зарплата выросла на 18%, совокупные доходы на душу населения – на 20,4%.

Платёжеспособность населения и доступность жилья

Отношение средней цены 1 м² жилья к среднемесячной зарплате в Ташкенте снизилось с 1,98 до 1,77, что свидетельствует о повышении доступности жилья. В регионах данный показатель варьируется от 1,24 (Каракалпакстан) до 2,73 (Самаркандская область). Улучшение соотношения между доходами и стоимостью жилья также наблюдается при расчётах к ВРП и совокупному доходу на душу населения.

Показатель LTV и снижение рисков банков

Средний показатель LTV (Loan-to-Value — Коэффициент «кредит/залог»: отношение суммы кредита к стоимости залога) на начало 2025 года составил 63%, снизившись по сравнению с предыдущим годом.

Это объясняется:

• Ростом доли заёмщиков с крупным первоначальным взносом;

• Повышением уровня доходов, что позволило гасить ипотеку досрочно: в 2024 году заёмщики погасили кредиты на 6,8 трлн сумов, что в 2,4 раза превышает график платежей;

• Количество досрочно погашенных кредитов выросло до 23,7 тыс. случаев (против 23,1 тыс. в 2023 году).

Перспективы рынка: спрос будет расти

Спрос на жильё в Узбекистане продолжит расти в связи с:

• Демографическим ростом: население достигло 37,5 млн человек (+743 тыс. за год);

• Высокой долей заключённых браков: в 2024 году зарегистрировано 272 тыс. браков при вводе в эксплуатацию лишь 100,3 тыс. квартир;

• Отставанием обеспеченности жильём от потребностей: соотношение количества домовладений и семей остаётся на уровне 0,76.

Ожидается, что сохраняющаяся демографическая нагрузка и устойчивый рост экономики (прогноз по росту ВВП на 2025-2026 годы – 5,5–6,5%) станут драйверами спроса на недвижимость.

Ипотека и инвестиционная привлекательность

Растущий интерес населения к повторным ипотечным покупкам (доля таких заёмщиков выросла до 3,9%) указывает на усиление инвестиционной привлекательности недвижимости. Это также подтверждается высокой рентабельностью аренды в Ташкенте:

• Gross Rental Yield (Валовая доходность от аренды: отношение годового дохода от сдачи жилья в аренду к его рыночной стоимости, в процентах) – 8,8%;

• Price-to-Rent Ratio ( Коэффициент «цена/аренда»: показывает, за сколько лет аренда покроет стоимость жилья; используется для оценки инвестиционной привлекательности) – 11,4 лет;

• Price-to-Income Ratio (Коэффициент «цена/доход»: отношение средней стоимости жилья к годовому доходу семьи; используется для оценки доступности жилья) – 9,4 лет.

Для сравнения: в Москве показатель Price-to-Income (Коэффициент «цена/доход») составляет 17,6, в Душанбе – 22,9.

Роль государства: реформы и стратегии

Государство продолжает стимулировать развитие жилищного рынка через масштабные программы:

• Построить 1 млн квартир к 2030 году;

• Реализовать проекты «Янги Ўзбекистон» в 100 массивах;

• В 2025 году выделить 20,9 трлн сумов ипотечных кредитов;

• Возвести 135 тыс. квартир общей площадью 8,1 млн м².

Также введены ограничения: с мая 2024 года субсидированные ипотечные кредиты из бюджета предоставляются только гражданам, ранее не имевшим ипотеки.

Жилищный рынок Узбекистана демонстрирует признаки устойчивого развития: объёмы строительства растут, механизмы финансирования становятся более рыночными, а доступность жилья для населения постепенно улучшается. Однако при сохраняющемся демографическом росте и стремительном урбанизационном тренде необходимо и дальше усиливать как предложение на рынке, так и инструменты поддержки спроса, особенно в отношении молодых семей и уязвимых групп населения.

Источник: Центральный банк Республики Узбекистан