Sifatli va qulay uy-joyga ega bo‘lish O‘zbekiston davlat siyosatining asosiy yo‘nalishlaridan biri bo‘lib qolmoqda. Global beqarorlik va davom etayotgan inflyatsiya sharoitida dunyoning ko‘pgina mamlakatlarida, jumladan O‘zbekistonda ham, ko‘chmas mulk narxlari aholining daromadlariga nisbatan tezroq o‘smoqda. Shu sharoitda ipoteka kreditlarini rivojlantirish va muvozanatli uy-joy bozorini shakllantirish alohida ahamiyat kasb etadi.

Tijorat banklari tomonidan 2017-2024 yillarda birlamchi va ikkilamchi uy-joy bozoridan kvartiralar sotib olish, yakka tartibdagi uy-joylar qurish (rekonstruksiya qilish) va ta’mirlash uchun 478,2 ming nafar fuqarolarga umumiy qiymati 84 trln. so‘mdan ko‘proq ipoteka kreditlari ajratilib, mazkur kreditlar qoldig‘i 2017 yilga nisbatan 7 barobarga oshgan holda 67,7 trln. so‘mga yetdi.

Mazkur davrda taklif omilini rag‘batlantirish maqsadida tijorat banklari tomonidan 266 ming kvartirali 5,7 mingta ko‘p qavatli uy-joylar qurilishini moliyalashtirish uchun pudrat tashkilotlariga jami 19 trln. so‘m miqdorida kreditlar ajratilgan.

Davlat va xususiy sektorning uy-joy bozorida faollashuvi natijasida joriy yil 1 yanvar holatiga ipoteka kreditlari qoldig‘ining YAIMga nisbati 4,8 foizni tashkil etib, 2017 yil boshiga nisbatan 2,1 foiz bandga oshdi.

Mavjud uy-joylarning uy-xo‘jaliklariga nisbati o‘sish trendini shakllantirib, 2020 yildagi 0,96 dan 1,01 gacha o‘sdi.

Uy-joyga bo‘lgan real talabning shakllanishida oila bo‘g‘inining muhim ahamiyatini qayd etib o‘tish lozim. Tahlillarga ko‘ra, mamlakatda mavjud uy-joylarning oilalar soniga nisbati yil boshiga 0,76 koeffitsiyentni tashkil etib, qolgan 24 foiz oilalar kelgusi yillarda turar joyga bo‘lgan talabni shakllantiruvchi asosiy omil hisoblanadi.

O‘zbekiston aholisining tabiiy o‘sishi, daromadlari va uy-joyga bo‘lgan talabi, urbanizatsiya darajasining joriy o‘sish tendensiyasini hisobga olgan holda o‘rta muddatli istiqbolda uy-joyga bo‘lgan yalpi talabning taklifga nisbatan yuqoriroq bo‘lishi kutilmoqda.

Mazkur xulosalar, o‘z navbatida, davlat va xususiy sektor tomonidan sohaga kiritilayotgan investitsiyalar hajmini oshirishga hamda turar-joylar qurilishida aholi daromadlari va uy-joy narxi o‘rtasidagi mutanosiblikni ta’minlashga, shuningdek, ipoteka dasturlari soni va ko‘lamini kengaytirishga e’tibor qaratishni taqozo etadi.

Ipoteka bozori: 2024 yil natijalari

O‘zbekiston Respublikasi Markaziy bankining 2024 yilgi Ipoteka kreditlari bo‘yicha Sharhiga ko‘ra, 2024 yilda aholiga berilgan ipoteka kreditlari hajmi 17,1 trln so‘mni tashkil etdi, bu 2023 yilga nisbatan 247 mlrd so‘mga yoki 1,5 foizga ko‘pdir. Jumladan:

• Ipoteka kreditlarining 61 foizi birlamchi bozordan uy sotib olishga yo‘naltirilgan;

• 35 foizi tijorat banklarining o‘z mablag‘lari hisobidan moliyalashtirilgan;

• 56 foizi markazlashgan resurslar hisobidan berilgan;

• 9 foizi “O‘zbekiston ipoteka krediti qayta moliyalash kompaniyasi” AJ (UzIQMK) mexanizmlari orqali ajratilgan.

Banklarning o‘z mablag‘lari hisobidan ajratilgan kreditlar ulushining ortishi moliyalashtirishning bozor mexanizmlari mustahkamlanib borayotganini ko‘rsatadi.

2025 yil 1 yanvar holatiga ipoteka kreditlari bo‘yicha jami qarzdorlik hajmi 67,7 trln so‘mni tashkil etdi, bu bir yil ichida 16 foizga oshdi. Banklar kredit portfelida ipoteka kreditlari ulushi 12,7 foizga yetdi.

Ipoteka kreditlari tuzilmasidagi o‘zgarishlar

• Boshlang‘ich badali 50 foizdan ortiq bo‘lgan kreditlar ulushi 15 foizga yetdi;

• Kredit muddati qisqarib bormoqda: 10 yilgacha bo‘lgan kreditlar ulushi 17 foizga yetdi;

• Davlat subsidiyalari hisobiga ajratilgan kreditlar ulushi 24 foizga yaqin. Bunday kreditlarning umumiy hajmi 2024 yilda 4,1 trln so‘mni tashkil etdi.

Uy-joy narxlarining o‘sishini jilovlash mexanizmlari

Faol qurilish ishlari tufayli uy-joy narxlari o‘sish sur’atlari sekinlashmoqda. 2023 yilda birlamchi bozordagi narxlar 39,6 foizga oshgan bo‘lsa, 2024 yilda bu ko‘rsatkich 11,4 foizni tashkil etdi. Ikkilamchi bozorda narxlar 6,3 foizga (2023 yildagi 35,1 foizga nisbatan) oshdi. Narxlarning barqarorlashuviga quyidagilar sabab bo‘ldi:

• 2024 yilda qurilishga 234 trln so‘mlik investitsiyalar yo‘naltirildi;

• 100,3 mingta xonadon foydalanishga topshirildi (2023 yilga nisbatan 29 foizga ko‘p);

• Har bir kishiga to‘g‘ri keladigan uy-joy maydoni 18,9 m² ga yetdi (2017 yilda – 15,7 m²);

• Odamlarning daromadlari oshdi: o‘rtacha oylik ish haqi 18 foizga, jon boshiga to‘g‘ri keladigan umumiy daromad esa 20,4 foizga ko‘paydi.

Aholining to‘lov qobiliyati va uy-joyning mavjudligi

Toshkentda 1 m² uy narxining o‘rtacha oylik ish haqiga nisbati 1,98 dan 1,77 gacha tushdi, bu esa uy-joy mavjudligining yaxshilanganini anglatadi. Hududlarda bu ko‘rsatkich 1,24 (Qoraqalpog‘iston) dan 2,73 gacha (Samarqand viloyati) o‘zgaradi. Uy narxlari va daromadlar o‘rtasidagi nisbiy yaxshilanish YIM va jon boshiga to‘g‘ri keladigan daromadlar hisobida ham kuzatilmoqda.

LTV ko‘rsatkichi va banklar xavfini kamaytirish

2025 yil boshida LTV (Loan-to-Value: kredit summasining garov qiymatiga nisbati) ko‘rsatkichi o‘rtacha 63 foizni tashkil etdi, bu o‘tgan yilga nisbatan past. Bunga quyidagilar sabab bo‘ldi:

• Boshlang‘ich badali katta bo‘lgan qarz oluvchilar ulushining ortishi;

• Daromadlar o‘sishi va shuning hisobiga ipoteka kreditlarining muddatidan oldin so‘ndirilishi: 2024 yilda bunday to‘lovlar hajmi 6,8 trln so‘mni tashkil etib, reja ko‘rsatkichidan 2,4 baravar ko‘p bo‘ldi;

• Muddatidan oldin to‘lab bo‘lingan kreditlar soni 23,7 ming holatga yetdi (2023 yilda – 23,1 mingta).

Bozor istiqbollari: talab oshishda davom etadi

Uy-joyga talab quyidagilarga ko‘ra ortishda davom etadi:

• Aholi sonining o‘sishi: 2024 yilda 743 ming kishiga ko‘payib, 37,5 mln nafarga yetdi;

• Nikohlar sonining yuqoriligi: 272 ming nikoh tuzilgan, ammo faqat 100,3 ming xonadon topshirilgan;

• Uy-joy ta’minoti talabdan orqada qolmoqda: uy xo‘jaliklari sonining oilalar soniga nisbati 0,76 darajasida qolmoqda.

Shuningdek, iqtisodiy o‘sish sur’atlari saqlanmoqda (2025–2026 yillarda YAIM o‘sishi prognozi – 5,5–6,5%), bu esa ko‘chmas mulk bozoriga talabni kuchaytiradi.

Ipoteka va investitsion jozibadorlik

Ipotekadan takroriy foydalanayotgan qarz oluvchilar ulushi 3,9 foizga yetdi, bu esa ko‘chmas mulkning investitsion jozibadorligi oshayotganini ko‘rsatadi. Toshkentda ijara daromadliligi ham bu fikrni tasdiqlaydi:

• Yillik sof ijaraviy daromad (Gross Rental Yield) – 8,8%;

• Uy narxi/ijara nisbati (Price-to-Rent Ratio) – 11,4 yil;

• Uy narxi/daromad nisbati (Price-to-Income Ratio) – 9,4 yil.

Taqqoslash uchun: Moskva – 17,6 yil, Dushanbe – 22,9 yil.

Davlat roli: islohotlar va strategiyalar

Davlat uy-joy bozorini rivojlantirishni quyidagi dasturlar orqali davom ettirmoqda:

• 2030 yilgacha 1 mln xonadon qurish;

• 100 ta “Yangi O‘zbekiston” massivini barpo etish;

• 2025 yilda ipoteka kreditlariga 20,9 trln so‘m ajratish;

• 135 ming xonadon (8,1 mln m²) qurish.

Shuningdek, 2024 yil may oyidan boshlab subsidiyalangan ipoteka kreditlari faqat ilgari ipoteka olmagan fuqarolarga ajratilmoqda.

O‘zbekistonning uy-joy bozori barqaror rivojlanmoqda: qurilish hajmlari ortmoqda, moliyalashtirish mexanizmlari bozor tamoyillariga yaqinlashmoqda, aholi uchun uy-joy asta-sekin arzonlashmoqda. Shu bilan birga, aholining o‘sib borayotgan soni va urbanizatsiya sharoitida uy-joy taklifini oshirish hamda ayniqsa yosh oilalar va ijtimoiy zaif qatlamlar uchun qo‘llab-quvvatlash mexanizmlarini kuchaytirish muhim bo‘lib qolmoqda.

Manba: O‘zbekiston Respublikasi Markaziy banki