乌兹别克斯坦抵押贷款与房地产市场：2024年综述
2024年，乌兹别克斯坦抵押贷款发放总量达17.1万亿苏姆，较2023年增加2470亿苏姆（增幅1.5%）。
优质舒适住房的获取仍是乌兹别克斯坦国家政策的核心优先事项。在全球局势动荡与持续通胀背景下，包括乌兹别克斯坦在内的大多数国家房地产价格增速仍超过居民收入增长。在此环境下，抵押贷款市场的深化与均衡住房市场体系的构建显得尤为重要。
抵押贷款市场：2024年核心数据
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总量指标：全年发放抵押贷款17.1万亿苏姆，同比增长1.5%（+2470亿苏姆）。
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市场结构：
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61%的贷款用于一级市场住房购置；
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35%的资金来源于商业银行自有资源；
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56%通过政府集中资源发放；
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9%通过乌兹别克斯坦抵押贷款再融资公司（UzMRC）机制完成。
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市场成熟度：商业银行自有资金占比的上升，标志着市场化融资机制的逐步强化。
截至2025年1月1日，抵押贷款未偿余额达67.7万亿苏姆，同比增长16%，占银行业贷款组合总量的12.7%。
抵押贷款结构演变
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首付比例提升：首付超50%的借款人占比升至15%；
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期限短期化：10年以下期限贷款占比达17%；
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政策补贴力度：24%的贷款享受国家贴息，2024年贴息贷款总额达4.1万亿苏姆。
住房市场价格稳定机制
通过加大建设投入，房价增速显著放缓：
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一级市场：2024年涨幅11.4%（2023年为39.6%）；
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二级市场：2024年涨幅6.3%（2023年为35.1%）。
关键支撑因素： -
2024年建筑业投资234万亿苏姆；
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新增公寓10.03万套（同比+29%）；
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人均住房面积提升至18.9平方米（2017年为15.7平方米）；
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居民收入增长：平均月薪增18%，人均收入增20.4%。
住房可负担性改善
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塔什干房价收入比：从1.98降至1.77，显示购房压力缓解；
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区域差异：该比值最低为卡拉卡尔帕克斯坦（1.24），最高为撒马尔罕州（2.73）；
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宏观指标优化：房价与地区生产总值（GRP）、人均收入的比值同步改善。
贷款价值比（LTV）与风险管控
2025年初平均LTV降至63%，主要归因于：
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高首付借款人比例上升；
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收入增长推动提前还款：2024年提前还款额6.8万亿苏姆，为计划还款额的2.4倍；
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提前结清贷款数量增至2.37万笔（2023年为2.31万笔）。
市场前景：需求持续扩张
增长驱动因素：
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人口增至3750万（年增74.3万）；
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婚姻登记量27.2万对，远超新增公寓供应量（10.03万套）；
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户均住房保有率仍处0.76低位；
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经济稳健增长预期：2025-2026年GDP增速预计达5.5%-6.5%。
房地产投资吸引力增强
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再抵押比例：提升至3.9%，反映资产配置需求上升；
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塔什干租赁指标：
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毛租金收益率8.8%；
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租售比11.4年；
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房价收入比9.4年（莫斯科17.6年，杜尚别22.9年）。
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政府战略与改革举措
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大型规划：
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2030年前建成100万套住房；
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在100个区域开发”新乌兹别克斯坦”居住区；
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2025年安排20.9万亿苏姆抵押贷款额度；
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新建13.5万套公寓（总面积810万平方米）。
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政策调整：自2024年5月起，预算贴息贷款仅限未享受过房贷支持的公民申请。
结论
乌兹别克斯坦房地产市场呈现稳健发展态势：建设规模扩大、融资机制市场化程度提升、住房可及性逐步改善。然而，在人口增长与城市化持续推进背景下，亟需进一步扩大住房供给规模，并强化对年轻家庭及弱势群体的定向支持机制。
数据来源：乌兹别克斯坦中央银行